こんにちは。連日、日経平均が大きく上昇しており評価益を積み増している方も多いのではないでしょうか。
一方でJ-REITは大幅に下落しています。。
▼東証REIT指数
私も昨年4銘柄を購入して保持しておりますが、
この2日間でおよそ10万近くの株価が下落しました。。
▼保有4銘柄の状況
前日比で2〜3％程度安値になりました。
そこで今回は、J-REIT大幅下落の理由を調べてみました。
目次
J-REIT大幅下落の理由は？
J-REIT大幅下落の理由の理由は、
日米の長期金利の上昇により、相対的に投資妙味が低下したから
のようです。
以下、具体的にみていきます。
長期金利とは？
まず長期金利（long term interest rate）とは、お金を貸し出す期間が1年以上の場合に適用される金利のことです（1年未満の場合は「短期金利」）。
また、長期金利が指標としているのは、新発10年国債の利回りですので、一般的に「長期金利」とは、
新発10年国債利回りのこと
を指しています。
長期金利はなぜ上昇するのか？
新発10年国債を含め「債券」は、
・債券価格が値上がりすれば、利回りは低下
・債券価格が下落すれば、利回りは上昇
します。
要するに、
・新発10年国債を買う人が増えれば、長期金利は低下します。
・新発10年国債を買う人が減れば、長期金利は上昇します。
では長期金利が上昇する要因はなんでしょうか？
長期金利の上昇要因
長期金利が上昇する要因は、
世界の景気・経済が成長し好景気にあるときです。
好景気になることが見込まれていれば、リスク資産である株式で資産運用した方が利益を出しやすいので、国債を買う人が減少し長期金利が上昇します。
長期金利の下落要因
一方で、長期金利が下落する局面は、上記の逆の景気動向になっていることが主な要因です。
つまり、景気が鈍化して株価下落が予測される時には、国が発行する安全性の高い資産で運用する人が増えます。
そのため、国債を買う人が増え長期金利が低下します。
現在の長期金利は？
それでは実際に、日米の長期金利が現在どうなっているかをみていきます。
▼米国10年国債の利回り:1.945
▼日本10年国債利回り：-0.060
日米ともに長期金利が上昇傾向になっていることがわかります。
まとめ
上記で見てきた通りJ-REIT株価は、長期金利が上昇すると下落することがわかりました。
また、
・米中貿易摩擦が改善する期待が高まりリスク資産である株式での運用が増えている。
・新発10年国債の利回りが上昇し、想定的にREITの投資妙味の減少。
・直近REIT価格が急上昇しており、外国人投資家・機関投資家が利益確定売に動いている。
などの理由もあるようです。
さらに、今後の長期金利の上昇が続けば、物価高となり貸し出し利回りが上昇し、
資金調達を行い不動産を運用するREITではコストが増えてしまうため、
利益が出しづらくなるなども懸念があります。
REIT銘柄は分配金の利回りが魅力的ですが、
株価が下落しては元も子もありませんので今後の動向を注視して、
安値で拾えるように注視していきたいかなと思っています。
以上です。
コメント