【2019年2月】大江戸温泉リート投資法人(3472)より2018年11月期分配金2,466円をいただきました(NISA非課税)。年間利回りは6.05％予測 | 高配当株式で利回り４％を目指す投資ブログ

本日、2019年2月15日に大江戸温泉リート投資法人(3472)より2018年11月期分配金2,466円をいただきました

NISA口座で購入した株式のため配当金は非課税で、年間利回りは6.05％予測の予測です。

2018年11月期分配金は2,466円／1口保有・NISA非課税

私は、大江戸温泉リート投資法人の株式1株をNISA口座で購入しているため、そこから発生する分配金や売却時の利益は非課税となります。

■直近の分配金
・確定分配金（2018年5月期）：2,435円
・確定分配金（2018年11月期）：2,466円
・予想分配金（2019年5月期）：2,380円
・予想分配金（2019年11月期）：2,380円

私の大江戸温泉リート投資法人(3472)の株式保有状況は下記の通りです。

保有株数：1株
取得単価：87,200円
現在株価：80,900円(19/02/15 15:00）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
評価損益：–-6,300×1株＝-6,300（–7.22％）

◼︎今回の分配金
1株あたりの配当金：2,466円
＊NISA口座のため非課税
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
取得分配金：2,466円

課税された場合、2,466円×(1-0.215)=1,935.81円が手取り分配金となるため、NISA口座を利用することで本来税として納める必要がある530.19円を手元に残すことができました。

◼︎年間配当利回り
年間分配金予測：＠4,901円（2018年11月期：2,466円、2018年5月期：2,435円の合計）
現在単価：80,900円(2019/2/15 15:00)
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
税引き前年間配当利回り：6.05％

大江戸温泉リート投資法人の2018年11月期決算・基本情報は下記の通りです（2018年11月期決算資料より）。
ただし、2019年5月、2019年11月は業績の下方修正を予測しており、減配となる見込みです。

■2018年11月期決算

・営業収益：1,450百万円（前期比＋16）
・NOI：1,330百万円（前期比ー4）
・営業利益：714百万円（前期比＋19）
・経常利益：578百万円（前期比＋20）
・当期純利益：577百万円（前期比＋20）

■基本情報
鑑定評価額の合計 367億円
物件数 14
鑑定NOI利回り 7.2%
借入金＋投資法人債 159.9＋0=159.9億円
LTV 37.6%（鑑定評価額ベース）
1口当たりNAV 104,836円

NAV
Net Asset Valueの略で、投資証券1口当りの純資産価値を略してNAVと呼びます。不動産市場での「J-REIT不動産投資法人」の価値を比較判断するための指標です。

LTV
Loan to Valueの略で、不動産価格に対する借入金の割合（資産価値に対する負債比率）のことを言います。 LTV（％）＝負債 ÷ 総資産価値で計算されます

NOI
Net Operating Incomeの略で、純収益という意味で、収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）のみを控除して求める。

大江戸温泉リート投資法人の特徴は、スポンサーの大江戸温泉グループの温泉施設に特化して不動産リートを構成している点です。
モノの消費からコトの消費に消費者の価値基準が移って来ている点に加え、訪日客の増加から今後も安定した収益が見込めると予測しています。

昨年12月24日に74,300円を記録したのち、現在は80,000円台に戻していますが、割安な水準ではないでしょうか。

大江戸温泉リート投資法人は、私は安定した配当金による収益を株式投資で求めて銘柄を選定しています。
その中でもREIT銘柄、かつ、コト消費につながる銘柄は今後安定的な収益が狙えるものと予測しており、投資しています。

REIT銘柄は、分配金の権利落ち日や公募増資の際に安値で購入しやすいため、今後も大きく下げることがあれば買い増ししたいと思います。

以上です。