【要確認】ホテルREIT大丈夫?大江戸温泉リートから1686円の分配金を頂いたが。。

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コラム

おはようございます!
昨日大江戸温泉リートから分配金1686円をいただきました😊
ただ、コロナ・オミクロン株のせいで再度株価が下がってきました。
また、米ファンドが経営権の譲渡を決めたことも不安ですね。。

米投資ファンドのベインキャピタルは15日までに、全額出資する大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ(東京)の全株式を米投資ファンドのローン・スターグループに売却すると発表した。経営権の譲渡は2月末を予定しており、売却額は明らかにしていない。
引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/8c6164d8f65f066dcf7952ce8069bcd460e65c86

さて今日は、そんな大江戸温泉リートの決算などをみて行きます!

▼前回の記事はこちら

【2021年8月】大江戸温泉リートより分配金1,970円をいただきました(NISA非課税)。年間利回りは4.68%
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2021年11月期分配金は1,686円/1口保有・NISA非課税

私は、大江戸温泉リート投資法人の株式1株をNISA口座で購入しているため、そこから発生する分配金や売却時の利益は非課税となります。
そのため、分配金である1,686円を手取りでいただきました!

2021年11月期分配金は1,686円/1口保有・NISA非課税

ただ前期同様、コロナの影響もありテナント(大江戸温泉など)からの変動賃料がゼロのため分配金が大きく減少している点に注意が必要です。

大江戸温泉物語リートの直近の分配金推移

大江戸温泉物語リートの直近の分配金推移は以下の通りです。
コロナにより、変動賃料からの収益がなくなっため2000円を切る分配金になっています。

大江戸温泉物語リートの直近の分配金推移

・確定分配金(2018年5月期:4期):2,435円
・確定分配金(2018年11月期:5期):2,466円
・確定分配金(2019年5月期:6期):2,390円
・確定分配金(2019年11月期:7期):2,415円
・確定分配金(2020年5月期:8期):2,328円
・確定分配金(2020年11月期:9期):1,996円
・確定分配金(2021年5月期:10期):1,970円
・確定分配金(2021年11月期:11期):1,686円
・予測分配金(2022年5月期:12期):1,585円
・予測分配金(2022年11月期:13期):1,620円

大江戸温泉リート投資法人の株式保有状況

私の大江戸温泉リート投資法人(3472)の株式保有状況は下記の通りです。

保有株数:1株
取得単価:87,200円
現在株価:68,000(22/02/8 15:00)
=============
評価損益:-19,200円 -22.02%

私の大江戸温泉リート株の保有状況

いつの間にか大きく株価が下落しており、評価損です😇

大江戸温泉リートトの株価推移

大江戸温泉リートの2021年11月期の分配金

1株あたりの配当金:1,686円
*NISA口座のため非課税
================
取得分配金:1,686円

課税された場合、1,686円×(1-0.20315)=1,343円が手取り分配金となるため、NISA口座を利用することで本来税として納める必要がある343円を手元に残すことができました

大江戸温泉リートの年間分配金利回り

現在の大江戸温泉リートの年間分配金利回りは以下の通りです。
年間利回りは5.36%と高配当銘柄ですが、事業の性質上、コロナが引き続く中では追加購入は控えたいですね。

年間分配金予測:@3,650円(2021年5月期:1,970円、2022年11月期:1,686円の合計)
現在株価:68,000(22/02/8 15:00)
================
税引き前分配金利回り:5.36%

大江戸温泉リート投資法人の業績は?

大江戸温泉リート投資法人の2021年11月期決算・基本情報は下記の通りです(2021年11月期決算資料より)。

大江戸温泉リートの2021年11月決算概要

ただ、緊急事態宣言により、稼働率が増減しているのが良くわかります(下記図)。
固定賃料は全額支払いがあるため、大江戸温泉リート投資法人の業績としては安定してますが、
変動賃料が0になっていることに注意が必要です。
長引くようですと、大江戸温泉自体の体力がもたなくなる懸念がありますね。

大江戸温泉リートの2021年11月決算。変動賃料の収入ゼロが続く

客室稼働率の推移

ただ、変動賃料の計算は、2021年11月決算の期間と異なり、
2020年9月〜2021年8月の実績から計算されて発生しているため注意が必要です。
※実際の決算期間よりも以前の業績が反映されている。

賃料の条件

大江戸温泉リートの来期2022年5月の予測は?

大江戸温泉リートの来期2022年5月の予測は、どのようになっているでしょうか?
同社の決算資料では、引き続き変動賃料は0で想定をしており、悲観的です。

大江戸温泉の2022年5月決算予測

大江戸温泉リートの客室稼働率は?

それでは、大江戸温泉リートの客室稼働率はどのようになっているでしょうか?
決算資料では、客室稼働率は50.7%(2021年11月期)となっています。

大江戸温泉リートの客室稼働率

思ったよりも稼働していると思われるかもしれませんが、
ホテルの稼働率は、60%以上はないと利益が出ないと言われおり、とてもよくない水準です。

ホテル経営は設備投資額が大きな事業であり、損益分岐点となる稼働率は60~70%と言われている。 それを下回る期間が長期で続けば、経営破綻するホテルも次々と出てくることが懸念されている。 コロナ後のホテル経営が厳しいのは、客室収入だけでは成り立たない収益構造も関係している。
引用:https://comemo.nikkei.com/n/nd898fe152b6b

大江戸温泉リート投資法人の特徴は?

大江戸温泉リート投資法人の特徴は、スポンサーの大江戸温泉グループの温泉施設に特化して不動産リートを構成している点です。
いわゆるものではなく、コト消費を狙った業態ですが、直近のコロナによりインバウンド需要が大きく減ると思われるため、今後の業績には注意が必要です。

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まとめ

大江戸温泉リート投資法人は、私は安定した配当金による収益を株式投資で求めて銘柄を選定していましたが、
コロナによりインバウンド消費がなくなり、期待が外れてしまっております。
今後、これ以上状況が悪くなることはないと思いますが、大江戸温泉自体の体力がどの程度持つのかは心配ですので、
売却を念頭に置いています。

一方で同社は、インバウンドだけではなく、国内の需要なども見込めるとしており直近は様子見したいです。

施設の感染防止対策の周知による安心感の高まりと平日のメイン顧客層である高齢者層がワクチンの2回目接種を完了したことによる施設利用の回復、及び「大江戸モデル」が近隣固定客をメインターゲットとしていることから顧客回帰の動きも一部に見られ、今後の需要回復の可能性があると本投資法人は考えています。
これらのことから、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設は、インバウンド需要や遠距離からの観光需要等への依存度が高い施設と比較して、相対的により早く集客を回復できる可能性があるものと本投資法人は考えています。

以上です。

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