大江戸温泉リート投資法人(3472)の銘柄分析−温浴関連施設に特化したJ-REIT。分配金利回り6.14%

大江戸温泉リート投資法人は、温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITで、平成28年8月31日に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場した銘柄です。

大江戸温泉リート投資法人

私も現在1株を購入していますが、購入当初からは評価損となっています。
ただ配当利回りは6.14%に達しており、2018年の残ったNISA枠で買い増しを検討しています。

本日は、そんな大江戸温泉リート投資法人の銘柄紹介をしてみます。

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大江戸温泉リート投資法人の特徴

大江戸温泉リート投資法人(3472)の特徴は、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社(旧:大江戸温泉物語グループ)とスポンサーサポート契約を行っており、
同ブランドの温浴関連施設を中心に賃料収入を得ています。

スポンサーサポート契約とは、
(1) 大江戸温泉物語グループ保有物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
(2) 第三者保有物件情報の提供
(3) ウェアハウジング機能の提供
(4) 賃貸借契約の締結協議
(5) 投資戦略及び物件取得に関する協力
(6) 本資産運用会社に対する人材確保支援
(7) 投資主優待制度の提供
(8) 投資口の取得及び保有
(9) 商標の使用許諾
(10)その他の支援
を同投資法人に提供する契約です。

※2018年8月21日付:運用資産の貸借及びスポンサーサポート契約の承継に関するお知らせ より

グループでの大江戸温泉リート投資法人の役割

大江戸温泉リート投資法人は、グループの不動産を優先して買い取り、グループに対して賃貸して賃料収入を得ています。
実際の資産運用は大江戸温泉物語アセットマネジメント株式会社が行っています。

2016年の本REIT組成時、旧大江戸温泉HDは同社がまだ未進出であった九州・北海道両地域にも進出するなど出店を加速させることや、
大都市圏からそれほど遠くないエリアに進出し、同社が推進する大江戸モデルでの出店を強化することを目論んでいたました。

ただ、そのためにはかなりの資金が必要なことから無借金経営を基としていた大江戸温泉HDは投信法に基づくREIT(リート、不動産投資信託)を組成し、
市場への上場をさせることによって、268億円9物件からスタートしました。上場から5年となる2021年で資産規模1000億円を目指しています。

大江戸温泉リート投資法人の優位性

大江戸温泉リート投資法人は温泉・温泉関連施設の物件を取得して、そこから賃料収入を得ています。
温泉関連施設は下記の理由で今後、安定した収益が見込めることを強みとしています。

・インバウンド観光客の流入
・時間消費型産業のニーズ(コト消費)
・シニア(60代・70代)層の安定した需要
・ファミリー(30代・40代)層の安定した需要

大江戸温泉リート投資法人はの収益は、
大部分は固定賃料となっており3年毎の賃料改定により収益の改善が通常ですが、
各施設のGOP(Gross Operating Profit=営業総利益)の5%を変動賃料として得ることができます。

そのため、核施設の回転率・単価が上がれば、どう投資法人の利益=分配金の増加が期待できます。

独自のビジネスモデル(大江戸モデル)の活用

同投資法人は出店計画、商品計画、仕入れ、宣伝等を本部が一括管理するチェーン展開により施設運営の合理化・効率化を図ることで、
・高品質なサービス
・お手頃な価格

の両立を目指す、大江戸モデルを扱う物件で推進しています。

平日はシニア層、休日はファミリー層を中心に、高い客室稼働率を維持することを目指しています。

■大江戸モデルの導入による業績改善イメージ

※同社、大江戸温泉物語グループについて より引用

大江戸温泉リート投資法人の株価と分配金

2018年12月21日終値で動投資法人の株価は、79,300円で、前日比-1,300円 (-1.61%)となっており、
前日に続いて年初来安値を更新しました。

一方で、年間の分配金は4,870円程度(4期、5期予測の合算)で、年間の分配金利回りは6.14%です。

▼分配金の推移
第1期(2016年11月期)376円
第2期(2017年5月期)2,533円
第3期(2017年11月期)2,392円
第4期(2018年5月期)2,435円
第5期(2018年11月期)2,435円予測
第6期(2019年5月期)2,410円予測

まとめ

今週は世界的に株価が下がり、国内の株式も20,000円台割れ目前となっています。

同じくREIT銘柄も株価が下がっているのですが、その性質上分配金利回りは安定しており、
NISA枠がまだ残っている方は、少額で購入できるので1口買ってみるのもよいのではないでしょうか。

私も来週の値動きを見て追加購入を検討していきたいと思います。

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