【2018年12月】ケネディクス商業リート投資法人(3453)より2018年9月期分配金6,299円をいただきました(NISA非課税)。年間利回りは5.10%予測

本日、2018年12月14日にケネディクス商業リート投資法人(3453)より2018年9月期分配金6,299円をいただきました。

NISA口座で購入した株式のため配当金は非課税で、年間利回りは5.10%予測の予測です。

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2018年9月期分配金は6,299円/1株保有・NISA非課税

私は、ケネディクス商業リート投資法人の1株をNISA口座で購入しているため、そこから発生する分配金や売却時の利益は非課税となります。
同社は不動産サービスを提供するケネディクスがスポンサーで商業施設に加え、物流施設も投資対象としています。

ケネディクス商業リート投資法人
ケネディクス商業リート投資法人は生活密着性の高い商業施設への重点投資を通じて、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指します。

19年3月期から翌期にかけ大型物件1件を売却を予定しており、19年9月期以降は賃料収入の減少・減配が予測されますが、まだまだ高い利回りが予測されます。
直近の分配金は下記の通りです。6,300円程度で安定しています。

■直近の分配金
・確定分配金(2018年9月期):6,299 円
・予想分配金(2019年3月期):6,416 円
・予想分配金(2019年9月期):6,390 円

ケネディクス商業リート投資法人の株式保有状況

私のケネディクス商業リート投資法人(3453)の株式保有状況は下記の通りです。

保有株数:1株
取得単価:241,400円
現在株価:249,000円(2018/12/13 15:00)
=============
評価損益:7,600×1株=+7,600円(+3.15%)

◼︎今回の分配金
1株あたりの配当金:6,299円
*NISA口座のため非課税
================
取得分配金:6,299円

課税された場合、6,299円×(1-0.215)=5,019円が手取り分配金となるため、NISA口座を利用することで本来税として納める必要がある1,280円を手元に残すことができました。

◼︎年間配当利回り
年間分配金予測:@12,715円(2018年9月期、2019年3月期の合計)
現在単価:249,000円(2018/12/13 15:00)
================
税引き前年間配当利回り:5.10%

ケネディクス商業リート投資法人の業績は?

ケネディクス商業リート投資法人の2018年9月期決算・基本情報は下記の通りです(2018年9月期決算資料より)。

■2018年9月期決算

・営業収益:8,577百万円(前期比+450)
・NOI:5,352百万円(前期比−89)
・営業利益:3,816百万円(前期比+48)
・経常利益:3,201百万円(前期比+21)
・当期純利益:3,197百万円(前期比+22)

賃貸事業の純収益(NOI)は、MOMA新浦安のリニューアル費が嵩んだため一時的に前期比減となりましたが、物件の売却益で穴埋めを行い、営業利益は前期比増の3,816百万円となりました。

■基本情報
鑑定評価額の合計 2,294億円
物件数 53
鑑定NOI利回り 5.3%
焼却後NOI利回り 4.4%
稼働率 99.4%
借入金+投資法人債 1,061億円
LTV 44.5%
1口当たりNAV 257,913円

NAV
Net Asset Valueの略で、投資証券1口当りの純資産価値を略してNAVと呼びます。 不動産市場での「J-REIT不動産投資法人」の価値を比較判断するための指標です。
LTV
Loan to Valueの略で、不動産価格に対する借入金の割合(資産価値に対する負債比率)のことを言います。 LTV(%) = 負債 ÷ 総資産価値 で計算されます
NOI
Net Operating Incomeの略で、純収益という意味で、収入(賃料)から、実際に発生した経費( 管理費、固定資産税など)のみを控除して求める。

ケネディクス商業リート投資法人の特徴は?

ケネディクス商業リート投資法人のポートフォリオの特徴は、生活密着型の商業施設・消費地配送型の物流施設を中心に物件の取得を行っています。


上記のように、生活密着型の店舗はテナントの入れ替えが行いやすい複合的なモール店舗のイメージです。
小回りが利きやすい形態の商業施設のため、未消化容積の活用や定期借家契約による賃料改定が行いやすいなど特徴があります。

また、昨今ではこれらの生活密着型商業施設にモノを供給する物流施設にも投資の手を進めているようです。

Eコマースによる物流施設の投資に加えて、上記の小回りが利く商業施設群にモノを届けるため業況が安定していると思われる点から投資を行なっているようです。

ケネディクスの株価推移は?


直近の株価は底堅く堅調に推移しています。

まとめ

ケネディクス商業リート投資法人は、私が保有しているREIT銘柄の中で唯一、評価益が発生しています。

今年NISA口座で購入したため、向こう5年間は非課税で配当金を受け取ることができ、今期と同様の配当が続くようでしたら、

5年×2期×1,000円程度=10,000円程度

が税金として引かれず、手元に収めることができます。

上記の通り、生活密着型の商業施設に投資を行うというポートフォリオ戦略も面白く、今後も注目していきたいと思います。

以上です。

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