【REIT決算】コロナの影響は?? ケネディクス商業リート年間利回り6.34%

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コロナによる感染者数もだいぶ落ち着いてきており、東京についても緊急事態宣言の解除が見えてきましたね。ただ、飲食店やサービス業などは客足がどのくらいで回復してくるかは死活問題で、予断をゆるさない状況です。

今回は、先日2020年3月期決算を発表したリート銘柄であるケネディクス商業リートを見ていきます。

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ケネディクス商業リートの2020年3月期の実績は?

ケネディクス商業リートの2020年3月期の決算では、やや減収となるも、増益を達成しました。
悪くない結果です。

ケネディクス商業リートの2020年3月決算

ただ、3月時点ではコロナの影響はまだ本格化しておらず、4月時点はどうだったのでしょうか。

ケネディクス商業リートのコロナの影響は?

ケネディクス商業リートの決算説明資料より、2020年4月末時点での影響を見てみると、
・一時休業中テナントは11.9%のみ(賃貸面積ベース)
・58.5%のテナントで業績がプラスになっている。
・売上歩合賃料は2.6%のみ

とコロナにも耐性がある点が読み取れます。

一時休業中テナントは11.9%のみ

2020年4月末日現在、営業中テナント88.1%、休業中テナント11.9%(うち全館休業分5.8%)(賃貸面積ベース)となっています。
ケネディクス商業リートの全物件57物件のうち51物件です。

多くの物件は、食品・生活必需品を扱う店舗が含まれていることから営業を継続し、生活を支える社会インフラとして引き続き機能しています。
一方で休止要請対象店舗や一部店舗は自主的に休業をしています。

テナントの営業状況

ちなみに2020年4月末時点で休業中の施設は下記の通りです。

スポーツクラブルネサンス富士見台
セントラルウェルネスクラブ長津田みなみ台
プライムスクエア自由が丘
コナミスポーツクラブ渋谷
ラウンドワン市川鬼高店
ラウンドワンスタジアム博多・半道橋店

58.5%のテナントで業績がプラス

ケネディクス商業リートは、生活密着型の商業施設に投資を行っています。
そのためテナントにドラッグストアやスーパーなど生活必需品を販売する施設が多く、新型コロナウイルス感染拡大の影響を比較的受けにくいようです。

テナントの売上状況

一部レジャー関連施設などは休業に追い込まれていますが、根本的な打撃を受ける状況ではないようです。

売上歩合賃料は2.6%のみ

また、リート銘柄は施設を貸す代わりに賃料を受け取っていますが、
毎月定額の決まった賃料である固定賃料と施設の売上に応じて変動する歩合賃料(変動賃料)に分かれています。
ケネディクス商業リートの場合は歩合賃料が2.6%のため、たとえテナントの商業施設の売上が減ったとしても大きな影響は受けません。

固定賃料・歩合賃料の割合

ただし、テナントからは
・入居時期が遅延、キャンセルなどによるダウンタイム
・賃料減額、免除、支払い時期の延期の要請
が入っているようです。

これらの要請をケネディクス商業リートとしては内容を精査したうえで応じています。
優良なテナントで有れば、一時的なコロナの影響で追い出してしまうと長期的にみた時に裏目に出てしまうからですね。

ケネディクス商業リートの業績予測は?

それでは、今後のケネディクス商業リートの業績はどうでしょうか?

2020年9月期、2021年3月期の業績予測

同社の予測では、2020年9月期は、コロナの影響により賃料の減免・歩合賃料の減少、テナント入居遅れ・キャンセルにより、営業利益で6億4500万円のマイナスを予測しております。

一方で2021年3月は、一部入居遅れなどの影響はあるものの5200万円程度のマイナスと読んでおり、コロナの影響をほぼほぼ脱するとしています。

これは同社の予測に過ぎませんが、上記の通りコロナに耐性のあるテナントで構成されていることを見ると割と余裕を感じる数字ですね。

ケネディクス商業リートの分配金は?

ケネディクス商業リートは巡航分配金として7,000円(年間では14,000円)を目指しています。
今期2020年3月期については、前期実績・分配金予測を上回る6,535円となります。
ただし、2020年9月期はコロナの影響のため、5,540円となります。

ケネディクス商業リートの分配金推移

最悪配当は期待できないかなと思ってましたが、割と安心できる金額で満足です☺️

ケネディクス商業リートの株価は?

リート銘柄全般は年初までは好調でしたが、コロナの影響で大きく沈みました。
ケネディクス商業リートも同様に、一時期303,500円だった株価が190,500円となっています。

ケネディクス商業リートの株価

ただ、年間利回りは6.34%と高く上記の通り、コロナの耐性もあることを考えると安いように感じます。

1口あたりのNAVを見てみても261,151円となっており(NAV倍率0.75)、現在の株価が割安といえます。

NAVとは、Net Aseet Valueの略で、投資信託の純資産の総額を指し、投資信託のバランスシートの資産から負債を差し引いたものです。 また投資の指標として利用しやすくするためにREITなどの投資信託では、純資産の総額を投資信託の発行口数で割った一口当たりNAVが決算の開示に使われることもあります。

ケネディクス商業リートの戦略・投資方針は?

ケネディクス商業リートは、食品スーパーやドラッグストア、ホームセンター等、消費者の日常生活に必要な商品を扱う生活密着型商業施設の重要性は変わらず、上場来一貫して行ってきた生活密着型商業施設への重点投資は新型コロナウイルスの感染拡大収束後も継続し、Eコマース需要を取り込む消費地配送型物流施設についても厳選投資を継続してくとしています。

ケネディクス商業リートの今後の戦略

まとめ

今回は、ケネディクス商業リートの決算状況を見てきました。
私自身1口購入していますが、現状評価損が発生しています。
ただ、今回の結果を見て生活密着施設に重点投資している同社は、他のホテル系・オフィス系REITと異なり強さがあるように感じました。

今後も引き続きホールド予定です。

以上です。

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