【2026年2月】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）分配金速報──税引後1,976円。次期は2,039円予想、ホテル×住宅REITはどう見る？

REIT

2026.02.06

日本ホテル＆レジ（3472）から分配金が入りました。税引後の手取りは1,976円（1口）。

今回の配当金

決算（2025年11月期）は増収増益で着地した一方、会社予想の分配金は次期2,039円→その次2,033円と、足元（2,478円）からは下がる計画です。ここをどう読むかが投資判断の分かれ目になります。

決算ハイライト（2025年11月期）

※決算短信のサマリー数値です。

指標	2025年11月期	前期（2025年5月期）	前期比
営業収益	1,877百万円	1,714百万円	+9.5%
営業利益	996百万円	865百万円	+15.2%
経常利益	768百万円	623百万円	+23.2%
当期純利益	767百万円	623百万円	+23.2%
EPS（1口当たり当期純利益）	2,467円	2,009円	ー
分配金（利益超過分配金“含む”）	2,478円	2,013円	ー

増益で分配金も増。ただし、今期は「利益超過分配金（10円）」が乗っています（中身は一時差異等調整引当額の分配）。

※次期（2026年5月期）・その次（2026年11月期）の運用状況予想。

期	営業収益	経常利益	1口当たり分配金（利益超過含む）	ポイント
2026年5月期（予想）	2,295百万円	879百万円	2,039円（うち利益超過7円）	物件取得等で規模拡大、ただし費用要因もあり
2026年11月期（予想）	2,306百万円	876百万円	2,033円（うち利益超過7円）	収益は横ばい、分配金も同水準想定

ここ、誤解しやすいのでハッキリ言います。
今回2,478円は“高めに出た期”で、会社側は次期以降を2,0xx円に落ち着かせる設計です。決算説明資料では、分配金水準の変化要因として「売却益の剥落」「投資口発行費用」「金利上昇」などが整理されています。

（画像の数値そのまま反映）

今回実績（2,478円×年2回想定）
- 税引前利回り：約6.53%（4,956円 ÷ 75,900円）
- 税引後利回り：約5.21%（3,952円 ÷ 75,900円）
会社予想ベース（2,039円＋2,033円＝年4,072円）
- 税引前利回り：約5.36%
- 税引後利回り（概算）：約4.28%（税率20.315%で単純控除）

ここからが投資の本丸です。

分配金の「2,0xx円」が定着するか
今回の2,478円を“通常水準”と思うと判断をミスります。会社予想は2,0xx円。まずはこれを基準に。
金利上昇耐性（LTVと借入条件）
決算短信では期末LTVが42.9%、有利子負債は21,144百万円。金利が上がる局面では、分配金にジワっと効いてきます。
ホテルの稼ぐ力（固定賃料と変動賃料のバランス）
決算説明資料では、ホテル等の内訳として固定賃料・変動賃料が整理されています。観光需要が強いと上振れますが、逆回転もあります。
賃貸住宅の内部成長
賃貸住宅等について、稼働率や賃料単価の改善が示されています（稼働率96.3%、賃料単価7,200円/坪など）。ここが安定装置になります。
格付と資金調達
JCRの長期発行体格付はA-（見通し：安定的）。ただし格付がある＝無風ではない。金利局面では条件悪化の可能性は常にあります。

私はこう見ます。

ホールド（ただし“分配金2,0xx円前提”で）
利回りだけ見ると魅力的ですが、ホテルREITは局面次第でブレます。今回の2,478円を前提に買い増すと、期待値がズレます。
買い増し条件は明確に
「会社予想（年4,072円）で利回りが十分出る価格まで下がった時」だけ検討。
逆に言うと、予想分配金で魅力がない水準なら見送る。それでいいです。